天际论坛(广州400万买3房,这14个盘怎么选?)
如今的广州新房市场,有两个主流维度。
一个是400万左右的购房预算,算是占比比较大的总价区间,而另一个,则是三房单位。
两者都不难理解。
前者属于目前广州购房门槛的中间区位,门槛不会太低,也不会太高,至于三房和四房,随着二胎乃至三胎的放开推进,自然也是绝大多数购房者的首选房间段。
恰好,最近时不时有中介渠道朋友在朋友圈发一张「广州400万左右的三房有什么项目可选」的图
发多了,感兴趣的不仅是购房者,也有盘叔。
毕竟,免费专车接送呢。
看了下图上列表的项目,有一些朋友就问我们,你怎么看待这些项目,那些适合入手?
所以,今天和大家聊聊这个。
01
先从区域说起。
白云、荔湾、黄埔、番禺,恰好是东南西北四个方位,倒有点意思。
如果单纯从楼市的关注度来看,黄埔作为广州一路向东的代表,自然是话题最多的,也是这两年盘叔和一些朋友交流时听到最多的一个置业区域了。
但真要买房,并不能以此为依据。
无论是北部的白云,还是西部的荔湾,再到东部的黄埔、南部的番禺,我个人的一个观点是:
这四个区域发展重心不一样,资源的倾斜性不一样,但都有各自的板块价值和居住优势。
选择哪个片区,我们更建议从通勤角度和其他自住需求去做判断。
如果大家所选的片区,属于一小时以内的通勤范围,那至少自住是没有太大的问题
另外,比起选择区域,我甚至更觉得,区域的板块选择,会更为重要。
为什么这么说?
从购房者的角度来看,这意味着,要着重考虑这些板块的确定性及可预期规划,不为看不见的配套买单。
想买新房的刚需一定会知道,新房多分布在偏远或者配套暂未完善的地方。因此,选择项目时看重未来规划是十分正常之事。
某些楼盘,为了拉高房价,会强打远期规划,透支未来若干年的升值空间。
所以,购房者必须关注兑现年限,当下或是近期(2-3年内)兑现的规划和配套对生活十分重要。
其他查不到或者确定不了时间的规划,不要为此去买单。如,远期规划的地铁线路等。
反之,一些规划落地推进速度、板块规划清晰的板块,未来的价值性,值得高看一线。
比如说番禺的万博,就属于稳妥型板块,而市桥西,则属于慎入型板块。
而类似广州南站这些板块,作为无房家庭的福音之地,虽然配套还不算完善,但胜在有地铁。
价格合适,预期兑现不需要等待许久,是个不错的选择。
02
具体到各大区域的楼盘,盘叔稍微看了下,基本符合大的选择区间要求。
但需要提醒的是,部分楼盘,确实有出入,尤其是价格,部分楼盘,未必300万左右就能买到三房。
所以建议如果真的要买的话,还是去楼盘实地看看,满意后再算算价,更为靠谱。
接下来,我和大家顺带聊聊这些楼盘。
先看白云区。
分别是白云佳兆业城市广场、龙湖招商·天鉅、五矿招商江天际、万科金域悦府。
属于白云站板块的白云佳兆业城市广场属于地铁上盖项目,出门就是地铁8号线小坪站,周边还有在建的白云站,交通便利性没的说。
另外,作为一个超级大盘,周边的商业配套、教育配套都比较齐全,注重配套的买家会比较看重。
户型也不错,但部分楼栋可能会有噪音影响。
龙湖招商·天鉅,属于泛白云新城板块,交通也比较便利,周边有地铁和黄石立交,但后者过近,同样也有点噪音的不足。
配套方面,周边小区众多,还有个商业综合体,烟火气足够,教育资源则相对一般,这点,整个白云板块都差不多。
项目的亮点主要在于产品做的不错,无论是入户大堂、园林,还是户型本身,都比较能打,尤其是园林,据说还是首个酒店式园林,适合注重小区品质的买家。
五矿招商江天际,靠近白云区增槎路一带,优缺点极其明显。
优势在于靠近地铁,是一个比较纯粹的TOD地铁项目,周边的槎头站,为三线交汇的站点。
有13号线二期(预计2022年开通)、12号线(预计2023年开通)以及佛山8号线(规划中),连接广州几个核心区域。
另外,项目靠近珠江。
从地块的位置来看,距离江边的位置相当的近,对面则是金沙洲,整个江景的视野开阔性非常大,甚至对面的景观也不错。
但周边环境一般、城市界面有待变化、配套需要完善,也是肉眼可见的尴尬点,虽然时间可以改变,但不短。
至少我们去看的时候,真的有点被周边的环境折服。
万科金域悦府,处在白云,荔湾,越秀三区交界的边缘,这个区位,有点尴尬,至少在宣传的时候,很少看到万科金域悦府会说自己是个白云盘。
毕竟,三不沾也是个很大的一个痛点。
但不得不说,地铁8号线鹅掌坦站和白云广附小学,附近的广州第二大商业体悦汇城,再加上产品设计还可以,也给项目加了不少分。
只不过,最大的问题在于,周边的二手选择更多,而且同等情况下,也很能打。
比如我的一位同事,看了这个盘之后,顺带看了周边的某个次新房小区,最后决定选择的,还是后者。
同样在主城区的,还有荔湾的两个项目:雅居乐天际715和珠江西湾里。
前者的雅居乐天际715属于白鹅潭板块,最大的卖点是江景(虽然这江景一般般)和有待兑现的板块发展利好。
但产品有些尴尬,属于一个不上不下的偏公寓风格产品。
无论是户型设计,还是梯户比,其实更适合投资或者是不介意居住舒适度的年轻自住买家,至于绝大多数的家庭自住买家,我们并不太建议。
后者的珠江西湾里位于荔湾和白云的交界地带,为单体楼设计,主打62-89㎡小面积刚需产品,精装交付,总价330万元起。
这个项目体量不大,所以自身是没有什么配套的,而且3梯10户,这几点肯定有人介意。
但好在周边烟火气十足,教育资源也不错,再加上户型设计还可以,总价不高,所以对于刚需买家来说,还是值得去看看。
03
再看看靠近主城区的两个外围区域。
一个是黄埔,可选的有黄陂板块的融创翔龙广府壹号、老黄埔庙头板块的招商卓越臻珑府、星航TOD。
说实话,融创翔龙广府壹号算是黄埔这三个盘当中我比较喜欢的一个项目了,无论是产品规划,还是户型设计,都比较讨巧,而且也符合绝大多数刚需买家的需求。
至于所处的黄陂板块,虽然此前被吐槽是睡城,但现在来看,无论是板块价值,还是居住舒适度,其实都还不错。
美中不足的是,项目距离地铁还是有点距离的。
至于庙头两个项目,外部条件基本一样,都有地铁的优势,但周边环境一般、配套不算成熟也都存在。
具体项目方面,招商卓越臻珑府不大,属于小社区项目,但胜在户型做的还可以,实用率挺高
和隔壁的招商卓越项目相比,越秀滨江·星航TOD的户型其实不算有优势,但胜在容积率低、配套完善,而且整个项目规划不错。
在以上这两者选的话,我自然建议考虑越秀滨江·星航TOD。
番禺同样有的选。
主要集中在广州南站和国际创新城两个板块。
广州南站方面,有两个越秀项目可以选,一个是品秀星翰,是这个板块的大盘,由于货量大,一直都在售,另一个则是还没亮相的星寰TOD。
这两个盘,我都有所了解,也都看过。
坦白来说,如果你对广州南站板块的价值比较坚信看好,而且也符合通勤自住,那么这两个项目都可以选。
毕竟无论是交通、教育,还是自身的产品,都还可以。
美中不足的是周边的商业,以及还有待发展的广州南站,虽然这两者我都觉得会迎来改善和进一步推进。
同样需要发展的,甚至在不同维度跟广州南站有点类似的,还有国际创新城,目前在售的也有两个盘:星汇文玺、奥园恒基学苑一号。
区位、交通和发展前景都不错,但配套都有待改善,持有周期也需要一定时间。
两个楼盘来看,星汇文玺靠近未来创新城的大学城核心区域,周边还有南大干线的出入口,居住氛围更浓。
而奥园恒基学苑一号,则胜在了江景资源,对岸就是无遮挡的大学城一期,居住舒适度会更高一点。
至于勉强算得上万博板块的保利悦公馆,在富豪山庄附近,地铁有点远,分为南北两幅地块,从居住的需求来看,目前建议首选南区。
户型不算很出彩,但胜在没啥毛病,同样道理的还有产品规划和区位。
算是一个比较中庸,但置业番禺可以一看的项目。