吴有富(房地产业内人士支招)

admin 阅读：469 2024-01-30 03:53:38 评论：0

“已建成社区的可持续性发展”高层论坛研讨会在已建成小区中，停车位的问题越来越严重；上世纪90年代建的房子现在看来已经有些“过时”；业主与物业公司之间的矛盾越来越突出…… 这些影响社区可持续发展的问题如今已明显地摆在了我们面前。面对这些问题，我们如何以历史的角度去看待？政府、设计师、开发商、物业公司、业主在这样的环境中，应承担起怎样的社会责任？我们如何避免历史的局限性和一时的疏忽，让未来少一些遗憾？面对这些困惑，近日，北京晚报楼宇周刊主办、北京万科房地产有限公司协办了“已建成社区的可持续性发展高层论坛”，邀请来自政府、学者、开发商、业主、物业公司等代表共同就此话题进行了探讨。嘉宾：北京规划院详细规划研究所所长王引清华大学建筑学院教授袁镔北京万科星园业主田丽萍申怡茹当代集团总裁张雷北京万科房地产有限公司总经理吴有富阿特金斯国际公司中国房地产部总经理刘嘉峰北京万通先锋股份有限公司副总经理赵健北京银达物业公司副总经理薛福志已建成社区面临3大可持续性发展问题吴有富：首先，我们看一下可持续发展的权威定义。联合国环境与发展委员会，在1987年《我们的共同未来》报告中，把可持续发展定义为：“既能满足我们现在的需求，又不损害子孙后代，满足他们需求的发展模式。”后来也被形象地称为“代际平等”。已建成社区面临的可持续发展问题：1.法律法规变化、社会发展要求变化产生的问题。2.系统性问题：由于科学技术等客观条件限制造成的问题。社区的出生期阶段，开发商即使符合现有的行业规范等标准，甚至以超越现有条件的标准建造，也不一定能适应长期的发展要求。因此，合理的前瞻性和超前性是必须的，而且开发商应该更多地考虑系统的可改造性，或者说易于升级的特性。3.短期行为问题：主要是经济学上的为了短期的利益，进行不切实际的或者需付出高昂代价的行为，具体实施困难并牺牲了子孙后代的利益。社区应该重视文化建设薛福志：小区的文化建设已经成为一个非常迫切的问题，是解决新的社会矛盾的当务之急。业主住在一起是因为投资的品位，一种新的生活方式。物业要跟得上这种变化。社区的许多财产都是业主花钱买的，他们维权的意识也比较强，也越来越关心社区方方面面的建设。所谓文化是群体解决生存问题的方法和手段。社区扩大了就变成了一个社会，缩小了就变成了一个家庭。小区文化建设是国家稳定，提高民族素质的重要一环。一个干净文明的小区必然会使业主养成好的习惯。物业公司在社区文化建设方面往往发挥着核心的作用，我们应该倡导一种理解、宽容的态度。业主与物业之间应理解、互信与支持。物业与业主有两个原则：小区业主有权选择物业，业主应该自觉交纳物业费。开发商、物业公司、业主之间应该多沟通田丽萍：我们看到一些年轻人对保洁员不够尊重，我们就自发地组成一些老年团队，教育年轻人；我们认为物业有什么问题就向他们提出来。我觉得对于已入住小区来说，只有业主、物业管理公司、开发商做到相互沟通、相互理解，才能有助于整个社区的可持续性发展。申怡茹：万科的房子，在北京相对来讲确实很好。一是住在这儿有安全感；二是舒适感；三是亲切感，不管是销售人员，还是保洁人员，对待业主都很亲切，很礼貌，很热情。不足的地方呢，就是应该考虑老年人的位置。所有的小区基本上留守人员都是老人，老年人的活动场所一定要有，开发商一定要多用心一些做产品，多想一些，想得长远一些。全社会提高“住宅可持续性发展意识” 王引：一个好的居住小区应该成为一种文脉的体现。对一个城市而言，好的居住小区应该是城市的精华，应该留下来。开发商扮演建设和管理的角色，或者说是产品生产和售后服务。开发商在小区的新建时期，有一定的超前性，建筑如果能很好地保持30年、50年，对一个小区来说是很好的，然后才是在小区居住的人群。简单说，物以类聚，开发商首先要为自己的社区定位，如果要做一个长久的开发商，就要考虑自己的建筑能够长久地矗立在这个城市当中。开发商要为物业公司打一个好的基础，为以后留下一个好的遗产。开发商如何支持不同时期小区的建设，我想在资金方面应该投入更多一些，有了资金的支持，由物业来牵头，共同维护小区的环境，这是可持续性发展的好的行为。国内好多住了若干年的社区外部环境已经很糟糕，但居民内部的房子还很好，这说明居民的社会责任感差一些。另外，现在物业公司的诚信度还没有建立起来，如果大家换位思考，我觉得比较容易达成协调，再有就是涉及到政府的问题，政府的态度是一个很重要的问题。节能保证社区可持续性发展袁镔：建成社区的可持续性发展是建筑业发展的一个重要问题。今后如何往前发展，有哪些工作可做，这还要从一些发展问题来说。1990年100户只有0.7户安了空调，现在一户不光是安一台的问题了，建筑能耗直线上升，已建成社区面临着一个改造问题。中国没有注重建筑节能，这些建筑在未来几年将大量消耗能源，北京和欧洲国家比还有很大差距，德国现在每年每平方米耗电在100度的建筑基本上不允许盖。哈尔滨、徐州已实行节能住宅小区。我国是一个能源小国，石油只占世界人均水平的11％，这种情况是非常严峻的，包括采暖、地下水等方面。挪威在冬天室内温度每降低一度，能源节约可达6％，所以他们把采暖的温度降低一些，全国节能达30％。已建成社区可持续发展更要关心生产模式的改变。居住区、商业区、工业区是分区的，但也带来很多的问题。比如交通问题，现在很多人工作方式在变，有些人在家上班，怎么把生活和生产联系起来；生活方式改变，社区怎么适应这些改变，所以可持续发展不光是水、电、能源的改造问题，还有文化观念、服务等问题，这是一个社会大问题。要从人性的角度去考虑赵健：前两天参加了意大利的一个环保论坛。我感觉可持续性发展是一个很大的概念，从不同的层面都有很多的讲解。从开发商来讲，在前期的投入方面做了一个很好的平台，在建设当中，有一些软性的东西。对一个老的小区，我们都有一个评判，如何更好地进行改造，这是一个逐步完善的过程。解决这个问题要用发展的眼光来看，要把这个问题作为一个永恒的问题来看。随着社会的发展、法规的不断完善，我们更要不断地从人性、从解决人的舒适性这方面来考虑。设计要有前瞻性刘嘉峰：首先，要对已建成社区做跟踪调查，检查当年的设计构思是否合理是一个非常重要的环节。在欧美国家，建筑师都十分重视跟踪了解设计与人群实际使用活动的一致性，这对于建筑师真正理解特定人群对建筑的使用非常重要。第二，由于中国正处在城市化水平急速提高的特殊阶段，因此人们对居住建筑社区设施及环境的要求都在迅速提升，社区的规划设计应该更强调前瞻性，如停车位的数量，节能设施的引入，不同年龄的居民对活动设施要求的变化等。第三，产品的进一步细分、细化。五年前的同一批客户今天可能已发展为不同的层次，他们的需求已经大不相同，因此，规划设计需要在一个社区中尽量细分成不同的分区、不同的组团、不同的尺度，从而使设计更为贴切。社区可持续性发展的3个方面吴有富：1.实体使用功能的可持续发展。适应新的要求，在已有的基础上做出一些改造，并通过已有社区的形态来影响区域／城市的发展方向等。例如：更换新的装修材料符合新的室内环境要求、调整户型适应家庭规模的增长，完善、更改社区配套功能适应人们使用需求，引导城市发展投资方向等。万科城乡结合部开发的成果就是以自己的已建成社区来影响带动区域发展，同时实现自身可持续发展的例子。 2.社区人文环境的可持续发展。社区文化的营造和发展就好比人的发展进化，良好的社区文化除了具有自身的特色外，还必须具有开放性和可塑性。在社区开发完毕，开发商为社区已经种下了特有的文化气息。这种基因在外部环境的影响下，也不断的进化改变，一方面，它会保有原有的一些特性，但同时社区的文化也会适合新时期的大环境，形成协调的共生关系。 3.社区价值的可持续性。客户通过租、售实现对产品的投资回报是社区可持续发展的重要组成。高科技保证社区可持续性发展张雷：可持续性发展是可持续的主题，也是永恒的主题，是开发商义不容辞的责任。人类、社会的发展和自然的发展永远是一对矛盾。当代集团这次在深圳住交会上的主题：当代孵出了恐龙，意思就是保护大自然，有了适合的生存环境，做到了可持续发展。2000年，当代集团建立了“贝尔实验室”，专门研究住宅可持续性发展的问题。当时当代集团把北京第一造纸厂改造成为当代总部时，最大程度地保留了原厂房的结构及优势，当时就已经考虑到了能够可持续性发展的问题。当代万国城的设计从各方面都做到了能够达到可持续性发展。MOMA寓所在这方面更是一个典范。(段冰)